“178 号文”构建的“政府支持指导、居民主导推动、企业积极参与”多方共赢机制，这套可复制的“丰台经验”，不仅为该项目落地提供了路径，更成为城市更新领域的重要范本。
于帅卿/发自北京
“思想上的高度统一，行动上的步调一致，以 ‘人民情怀’办好 ‘人民的事’，让我们成功化解了老旧小区改造工作中的各种疑难杂症。”北京市丰台区住房和城乡建设委员会副主任杜玲红说。
7月19日，以“重构·立新·共生”为主题的2025中国城市更新创新发展研讨交流会在北京举办。会上，杜玲红介绍了备受外界关注的北京市丰台区马家堡路68号院2号楼危旧楼房改建项目的成功实践，为城市更新领域贡献了极具价值的“丰台经验”。
马家堡路68号院2号楼始建于1977年，原产权人为北京市革制品厂，企业破产后于2006年移交原丰台区房管中心管理。这栋4层砖混结构的筒子楼，距离北京南站仅400米，地理位置优越，但建筑现状却令人堪忧：多数房屋使用面积仅12平方米，建筑面积不足20平方米。
“每层共用公共厕所、水房，楼道内杂物堆积，居民在楼道内使用煤气罐做饭，用电线路杂乱无序，各种管线管道老化，存在巨大的安全隐患。”杜玲红坦言，这样的居住环境不仅影响居民生活质量，更时刻威胁着居住者的生命财产安全。
为改善民生、消除安全隐患，北京市丰台区授权城市更新集团作为实施主体，采用“原拆原建”模式，将老旧危楼拆除后在原址重建新楼。
破解危旧楼改造难题
马家堡路68号院2号楼的蜕变，始于政策的精准赋能。
2020 年 6 月，北京市住建委、规自委、发改委、财政局等部门联合印发了《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见（京建发 [2020] 178 号）》（以下简称“178号文”），为该项目实施指明了方向和路径。
“2020 年 9 月，丰台区房管局牵头，属地街道、规自委、住建委、发改委等各部门积极响应，多次专题研究，初步确定68号院2号楼为危旧楼房改建试点项目，并上报市住建委核准，同时开展前期摸底、调查、征询意见等基础工作。”杜玲红表示，2023 年 3 月，《北京市城市更新条例》的颁布，更是为该项目在实操层面提供了进一步的政策支持。
在北京市级各部门的关心指导和大力支持下，丰台区以区房管局、西罗园街道办事处、城市更新集团为主体，成立了改建项目指挥部，理顺了工作机制，并以指挥部调度会商的形式同向发力。
项目的推进始终坚持以居民为中心。杜玲红介绍，团队以实现 “改建意向征询、设计方案确认、改建协议签约”3个 100% 同意为核心目标，创建了“三化四心工作法”，形成了上下同欲的工作局面。
针对户型设计、居民周转费自理、选房顺序等敏感难点问题，项目团队制定简单易懂的《宣传手册》并发到居民手中，以便于居民自家算好自家的账；所有工作人员人手一本《宣传手册》，确保参建人员对政策烂熟于心，避免引发群众猜忌。
更重要的是，在政策制定、设计方案、临时周转、工程建设等诸多环节，邀请推举的居民代表、党员代表全程深度参与，通过“抓住关键少数，解决关键问题”。同时认真理清各户的具体情况，分门别类进行重点动迁，持续加大政策宣传力度，营造了良好的动迁氛围。
2023年11月2日，最后两户同意腾房并搬离，全楼停水停电并进行封闭管理，彻底解决安全隐患；2024年3月15日，举行了以居民为主导的奠基仪式，正式开工建设；2024年9月10日，项目主体结构封顶；2025年5月17日、18日顺利完成居民摇号、选房工作。
打造可复制的“丰台经验”
在政策的有力支撑下，项目团队大胆创新。2021年3月，北京市住建委、区政府专题研究项目实施方案，并将院内17户平房纳入改建范围，确定改建户数为90户（楼内73户、平房17户）。
“我们严格遵循‘178号文’规定，经多轮征求居民意见，反复修改完善设计方案，确定新建68号院2号楼地上六层，建筑面积3730.38平方米。地下一层，建筑面积664.65平方米。”杜玲红表示，按照丰台区政府指示精神，项目全部完成签约腾房后，拆除、建设、装修、配套等全部工程必须在两年内完成，并确保实现入住，期间居民自行周转，不产生周转费。
这一举措实现了北京市首个“原拆原建+平房上楼”的改造项目。据介绍，项目建设资金由政府补贴、居民自筹、产权单位出资三部分组成，总投资约4384万元。其中，市级补助占12%，区级补贴占14%，两级政府共出资1111万元；居民自筹出资2418万元，占比55%，产权单位出资855万元，占比19%。
杜玲红表示，项目还依据相关政策，合理减免相关建设费用及税费，降低了居民负担。对于出资困难的居民，提供银行贷款对接、公积金支持等服务。同时，积极争取老旧小区改造、管线改造等相关政策支持，提升68号院整体院落的居住环境。
此外，改造后居民资产增值效应显著，切实享受到城市更新红利。“过去直管公房居民只拥有承租权和使用权，如今在‘178 号文’的框架下，原地改建后将拿到房屋大产权。按南二环至南三环间存量商品房房价计算，40 平方米房屋价值至少两三百万元，而居民平均每户仅出资 26.8 万元，这样的增值幅度让居民实实在在得到了实惠。”杜玲红解释道。
在保障居民利益的同时，项目在施工环节也面临诸多挑战。“为尽早实现居民原址回迁，施工单位主动放弃春节假期休息时间投入工程建设筹备工作，在元宵节当天顺利实现开工。” 杜玲红介绍，由于项目位于建成区，周边都是居民楼，现场作业面仅 1070 平方米，无法架设塔吊，施工空间非常局促。
为此，团队一方面采取异地存放和加工材料，精准调度，运用小型车辆多频次按需取材；另一方面充分发挥基层党组织的作用，主动上门解决施工扰民等问题，坚决不在夜间开展影响居民休息的施工作业。
在工程质量方面，项目认真落实“以结果为导向的过程控制”，严格以行业规范标准对施工环节、生产要素开展质量控制，并实行 “举牌验收制”，强化责任意识，确保改造品质。
“目前，项目计划 今年8 月完成施工、10 月交付使用。”杜玲红表示，作为丰台区首个危旧楼改建项目、北京市首个“原拆原建 + 平房上楼”项目，其成功实践的核心在于 “178 号文”构建的“政府支持指导、居民主导推动、企业积极参与”多方共赢机制。这套可复制的“丰台经验”，不仅为该项目落地提供了路径，更成为城市更新领域的重要范本。
本次交流会由中国房地产报社主办，中国城市与区域治理研究院提供学术支持。
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